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该机构警告了中国房价风险最大的十个城市

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该机构警告了中国房价风险最大的十个城市

  

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机构警示国内十个房价风险最大城市

 

  根据国家经济战略研究院等机构11月30日发布的最新研究结果,高估风险在中国35个大中城市普遍存在,热点城市整体风险状况更加突出,而没有限购的二线城市风险状况相对乐观。

  结果表明,综合风险最突出的十个城市是深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄和福州(限于35个大中城市)。

  30日,国家经济战略研究院和中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合发布了《中国住宅发展报告(2016-2017)》。

  国家经济战略研究院院长高培勇表示,下一步的房地产市场监管必须走一条不同于以往的道路,坚持供给方的结构性改革,并在关键领域实现改革突破。

  地方政府有负面的规定。

  数据显示,2015年至2016年,中国住房市场逐步进入上升周期,中国商品房销量增长迅速,2016年1月至4月同比增长38.8%,为2015年初以来的最高水平,4月同比增长27.14%,比2015年全年增长20.27个百分点。整体房价同比增速先快速上升,然后回落。2016年3月,全国商品房平均销售价格同比上涨18.25%,9月份为12.66%。房地产开发投资同比增速在扭转下降趋势后,自2016年初以来明显回升,增强了对经济增长的影响。

  据报道,这与以往房地产市场的上涨特征有明显不同,目前房地产市场的运行状况反映在市场复苏过程中局部过热。

  分析表明,在本轮楼市变化中,热点城市的房价上涨过快、过快;一些城市对本地和外国投资投机有强烈需求;总库存持续下降。截至2016年9月底,全国现有商品房销售面积为4.14亿平方米,比2015年底减少3900万平方米;期房销售面积约33.24亿平方米,比2015年底减少1.12亿平方米,库存总量比2015年底减少1.51亿平方米。去库存化已经取得了一定的效果。然而,空间不匹配继续加剧,一、二线城市库存少,销售快,而三、三线城市库存多,销售慢。

  报告称,在固有的制度漏洞下,房地产市场局部过热及其一系列问题是购房者、开发商、金融机构、中介机构和政府部门之间为追求利益和心理预期而进行合作博弈的结果。

  根据分析,经济衰退、人民币贬值、资产短缺、实体经济衰退和城市分化是导致当地房地产市场过热的重要环境条件;驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是当地房地产市场过热的深层根源;市场主体的合作博弈是建筑市场局部过热的总体原因;巨额资金的引入是本地房地产市场过热的主要原因;“地王”的频繁出现是房地产市场加速过热和恐慌的直接原因;地方政府的消极监管是房价飙升和市场恐慌的重要原因。

  深圳、厦门和上海的风险最为突出。

  报告称,通过建立中国住房市场风险监控体系,发现中国35个大中城市普遍存在高估风险。从横向来看,热点城市的整体风险状况较为突出,而二线非限制性城市的风险状况相对乐观。

  综合风险最突出的十个城市是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄和福州(限35个大中城市)。

  从纵向来看,当前房地产市场的整体风险高于2010年。被高估的房地产市场很可能会导致房价增长放缓,甚至房价下跌。本轮过热的房地产市场主要集中在一线城市和一些二线城市等热点城市。房价上涨速度和热点城市风险积累程度都超过了2009-2010年,值得社会各界高度警惕。

  "但该国的总体风险仍在可控范围内."报告认为有四个原因:主要指标没有超过风险控制线;这种过热是局部性的,而不是全球性的;这一轮繁荣不是一个长期的转折点;有许多工具可供使用和备用。

  考察日本房地产泡沫的形成和破裂过程,对中国具有重要的借鉴意义。报告发现,日本房地产泡沫是在宏观环境、金融信贷、中央财政和土地因素的多重叠加下逐渐形成、扩大并最终破裂的,这与中国房地产的现状相似。房地产泡沫的崩溃对日本经济和社会产生了深远而广泛的破坏性影响,但从某种意义上说,它在推动结构调整和促进科技创新方面发挥了积极作用。

  根据分析,日本的教训对中国的启示在于:不同的发展阶段使中国在应对泡沫时更加冷静,但中国解决房地产问题的时间所剩无几;消化泡沫是经济发展的必然选择,采用吸收泡沫和穿透泡沫的方法各有利弊;中国需要采取果断措施,不仅要吸收泡沫,还要进行机构改革,由政府推动重建机制。

  将迎来一个短期调整期。

  该报告预测,2017年,中国房地产市场将迎来一个短期调整期,整体将稳步下跌,但这是不确定的。根据对中国住房指数、基本面、改革红利和投资投机性需求转换的预测,未来房地产市场调整的幅度和持续时间取决于监管和改革的力度。

  据分析,市场调整将在空间上继续呈现差异化。就具体指标而言,中国房价的总体涨幅将会收窄,而且在个别月份肯定会下降。其中,一、二线城市房价上涨较快的城市房价涨幅将进一步下降,三、四线城市将出现分化;房地产开发投资将放缓,增速可能低于2016年;总体库存将进一步下降,下降幅度将会缩小,城市之间的差异将会严重。四线城市的去库存化任务依然艰巨。

  就销售启动而言,2017年,销售额将大幅下降,建筑面积也将下降。与此同时,这种差异将继续,第一和第二条生产线的新开工数量将会增加。但是,特别要警惕未来市场的不确定性发展,如调整不到位,过热持续,调整过快、过猛,调整出现逆转。

  报告建议改善短期政策,引导房地产市场软着陆,以避免房地产市场过度调整带来的金融稳定和经济增长压力。坚持“虚实结合、积极周控”、“长短结合、标本兼治”、“边看边调整、逐步完善”、“异地落实政策、协同运作”等调控政策原则。

  国家经济战略研究院院长助理倪鹏飞研究员认为,应密切关注调控效果,为后续调整做好准备。完善“逐市政策”,建立“协调运行”机制。调整城市间土地供应规模,完善土地拍卖制度。制止房地产市场的非法融资,取消过热城市的优惠抵押贷款利率。同时,我们实施前瞻性指导和控制政策,积极表达市场预期。

  “要促进我国经济的去房地产化,促进房地产业稳定健康发展,释放新的存量需求,规避市场调整,关键是要建立一套市场调节机制和政府调节机制,使房地产利润均等化,使政府部门和市场相关主体能够积极合理地参与促进房地产业发展。”倪鹏飞说道。

  报告呼吁在未来建立四个方面的长期机制:调整发展战略,使房地产业与宏观经济和城市化协调发展;加快相关制度改革,释放新的存量需求,对冲市场调整;在土地、金融、税收等关键领域实现改革突破。,根除经济地产的基础和波动;完善房地产市场监管的工作机制和问责机制。

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