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抵押贷款的增长率是五年来最快的。预计今年房企将陷入资金短缺_0

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日期:2020-10-02 14:03
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抵押贷款的增长率是五年来最快的。预计今年房企将陷入资金短缺_0

  

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房贷增速五年来最快 预计今年房企陷入钱荒

 

  根据国家统计局发布的房地产行业发展报告数据,房地产开发企业的到位资金最能反映房地产企业的生存状况。2016年,住房企业到位资金同比增长15.2%。在所有资金来源中,个人抵押贷款的增长率最大。据业内人士透露,2016年房地产贷款增速加快主要受个人购房贷款增速影响。然而,在抑制房地产市场泡沫的政策调控下,2017年房地产市场将告别高增长,信贷政策将逐步收紧。预计2017年房企将陷入“资金短缺”。

  个人抵押贷款是五年来增长最快的。

  1月20日,国家统计局公布了2016年中国房地产开发的投资和销售情况。其中,房地产开发企业到位资金情况如下:2016年,房地产开发企业到位资金144214亿元,比上年增长15.2%,增速比1-11月提高0.2个百分点。其中,国内贷款21512亿元,增长6.4%;利用外资140亿元,下降52.6%;自筹资金49133亿元,增长0.2%;其他资金73428亿元,增长31.9%。其中,存款和预收账款41952亿元,增长29%;个人住房抵押贷款24403亿元,增长46.5%。

  必须提到的是,在房企资金到位中,存款、预收款和个人按揭贷款的增速较高,占房企资金到位的50%以上,这部分资金是房企的销售收入。与过去五年的数据相比,《今日北京商报》记者发现,2016年开发商资金个人抵押贷款的增长率也是五年来最大的。即使房地产市场在2013年达到周期性峰值,个人抵押贷款的同比增长率也只有33.3%。

  易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,个人住房抵押贷款的增长相对较大,主要受两个因素影响。一是市场交易量活跃,特别是2016年新房交易量同比增长20%以上,这将带动相关抵押数据的增长。第二,商业银行贷款更加活跃,因此抵押贷款规模也将迅速上升。这两个因素对住房企业抵押贷款水平的资金回报率有积极影响。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2016年房地产贷款增速加快,主要受个人购房贷款增速影响。在房地产市场推出新政后,房地产市场第一套房和第二套房的首付比例降低。在宽松信贷政策和去库存政策的刺激下,全国房地产市场普遍开始回暖,这在2016年前三个季度引发了一场市场热。

  根据国家统计局的数据,就库存而言,2016年全国商品房销售面积为6.9539亿平方米,比2015年的7.1853亿平方米下降了3.2%。其中,住宅存量为4.0257亿平方米,较2015年的4.5248亿平方米下降11%。与2014年相比,2015年总体呈上升趋势。

  利用外资连续两年下降了50%。

  2016年,仅利用外资下降了52.6%。事实上,自2015年以来,房地产企业的外资来源开始下降,下降幅度也超过了50%。《北京商报》记者今天询问了国家统计局公布的2015年中国房地产开发投资和销售情况,发现2015年房地产企业利用外资297亿元,同比下降53.6%。

  据业内人士分析,最近美元汇率大幅上升,发行美国债券的成本大幅上升。因此,绝大多数房企在2016年向中国发行了债券。据数据提供商Dealogic统计,2016年前11个月,21家国内房地产企业在海外市场共发行债券47.6亿美元,而去年同期26家企业共发行债券128.87亿美元,无论是数量还是金额。

  在住房企业资金到位情况下,除存款、预收款和境外资本及其他资金个人抵押贷款外,国内贷款增长6.4%,自筹资金增长0.2%。2015年,这两个基金分别下降了4.8%和2.7%。

  一些证券分析师认为,这主要是因为宽松的货币环境降低了住房企业的融资成本。根据贷款基准利率,2004年以来,住房企业通过银行贷款的融资成本达到最低水平,而通过公共债务的融资成本低于贷款。低融资成本推高了住宅企业的融资积极性,从而促进了住宅企业的融资投资。根据中原地产的监测数据,2016年房地产企业通过民间债务、公司债券、中期票据等融资工具的融资金额达到11376.7亿元,同比增长26%。

  信贷紧缩下的“货币短缺”!

  对于房地产企业而言,2016年前三季度是一个“繁荣”时期,但自2016年第四季度以来,信贷政策开始收紧,开发商的发债和融资规模出现了悬崖式的下降。

  根据中原地产研究中心的数据,2016年第四季度,住房企业的债券融资只有1100亿元,比第三季度3480.7亿元的债券发行总额低68.4%。其中,12月份房企债券融资总额为126.7亿元,仅占全年融资总额的1.11%,为去年的最低点。债券利率显示出上升的迹象,资本成本开始上升。

  张大伟认为,过去十年房地产波动的历史与货币政策完全一致。一旦收紧信贷政策,房地产市场将迅速降温。预计2017年,由于政策限制,一、二线热点城市的交易量将同比大幅下降。尽管四线城市的去库存化政策依然有利,但市场基本面难以支撑高增长,销量也将回落。届时,全国房地产市场将告别高增长,回到相对稳定的水平。

  在这种情况下,房地产企业通过出售获得资金的方式也将受到考验。据业内人士称,随着信贷紧缩和房地产市场交易几乎必然下降,2017年房企将难以获得资金,这将是对其财务状况的一次重大考验。

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